都市更新權利變換房地權利價值分離估價之研究

• Main Author: 黃國義
• Language: 中文
• Published: 國立政治大學
• Subjects: 成本法公式; 房地價值構成比率; 基地權利價值; the formula of cost way; the composition ratio of building value and land value; value of site right
• Online Access: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/cgi-bin/cdrfb3/gsweb.cgi?o=dstdcdr&i=sid=%22G0919230011%22.

現實生活裡，舉凡土地合建分屋、房地分離課税、徵收補賞、容積移轉、聯合開發、乃至都市更新權利變換等土地價值估價，最終均不免涉及基地因分層使用，而產生的立體地價應如何評估，始符合權益分配公平的問題。 本研究係以成本法計算公式為基本模型，對區分所有建物房地分離估價的拆算方式做一檢視，藉以釐清基地權利價值拆算基礎的爭議，以及立體地價評估模式的應用。 都市更新權利變換前為區分所有建物者，以其房地總價求取區分所有建物之基地權利價值估價，依現行不動產估價技術規則、計有地價分配率、土地開發分析及房地價值構成比率三種分離模式。按理，三種分離模式均為成本法計算公式的應用，在同一估價時點，依相同的估價條件與一致的基礎數據上，三種分離模式之計算公式應可互通使用，拆算結果也應無不同。惟依現行不動產估價技術規則之實際應用上，三種分離模式拆算後之基地權利價值卻有所不同，因此，對區分所有建物之基地權利價值估價，究竟應如何運用三種分離模式的拆算方法，以建立一適當的立體地價評估模式，始不致扭曲其價值之真義，乃為本論文研究之重心。