合建契約之研究

合建契約在我國不動產市場當中,一直占有相當重要的地位。尤其當地主想要在自己所有的土地上擁有房屋,或者擬將舊屋更新時,合建契約就扮演重要的角色。透過合建契約,地主得節省自行建築房屋所必須支出之資金,即可取得房屋所有權;而建商無須支出取得建築土地之龐大資金,避免資金積壓,即可於地主提供之土地上興建房屋。雙方再依據契約所定比例,分配房屋及土地。實務上常見的合建契約類型有很多種,然而大致上可以地主是否以取得房屋所有權為目的為區分標準,如果地主只是提供土地與建商共同經營事業,而於房屋興建完成之後依約定比例分配獲利,並不實際分配房屋,此種合建契約多以「合夥契約」之方式為之,於實務上較少發生爭執,本...

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Main Author: 余明賢
Language:中文
Published: 國立政治大學
Subjects:
Online Access:http://thesis.lib.nccu.edu.tw/cgi-bin/cdrfb3/gsweb.cgi?o=dstdcdr&i=sid=%22G91NCCU3342012%22.
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spelling ndltd-CHENGCHI-G91NCCU33420122013-01-07T19:32:06Z 合建契約之研究 余明賢 建商 地主 合建契約 權利濫用 消費者保護 定型化契約 債之相對性 誠實信用原則 買賣不破租賃 合建契約在我國不動產市場當中,一直占有相當重要的地位。尤其當地主想要在自己所有的土地上擁有房屋,或者擬將舊屋更新時,合建契約就扮演重要的角色。透過合建契約,地主得節省自行建築房屋所必須支出之資金,即可取得房屋所有權;而建商無須支出取得建築土地之龐大資金,避免資金積壓,即可於地主提供之土地上興建房屋。雙方再依據契約所定比例,分配房屋及土地。實務上常見的合建契約類型有很多種,然而大致上可以地主是否以取得房屋所有權為目的為區分標準,如果地主只是提供土地與建商共同經營事業,而於房屋興建完成之後依約定比例分配獲利,並不實際分配房屋,此種合建契約多以「合夥契約」之方式為之,於實務上較少發生爭執,本文即不以此為討論重點。而另一類的合建契約,即地主以取得房屋所有權為其目的,提供土地與建商合建,並且實際獲得分配房屋。此種合建契約之契約類型,以及當事人的權利義務內容、契約條款,在實務上衍生的糾紛甚多,然而較為深入且有體系的的討論卻為數甚少,本論文即以此種合建契約為重心,探討合建契約之功能、契約類型、合建房屋原始所有權人之認定標準,並且建構當事人的權利義務體系、檢視契約條款內容。 在討論合建契約類型與條款內容時,本文將一併探討合建契約與消費者保護法之間的關係。因為在本文討論的合建契約當中,地主以取得房屋所有權為其主要目的,是否得將其視為消費者保護法上所指之消費者,而認合建契約之法律關係屬於消費關係,因此當建商以合建之定型化契約與地主締約時,得以適用消費保護法,採取較為有利於地主之解釋。除此之外,關於合建契約特殊的保證金制度,本文將以實務上的判決為例,討論保證金擔保之內容與目的,以及保證金返還義務與瑕疵擔保之瑕疵修補義務之間,是否得為同時履行抗辯的相關問題。 與合建契約相關另一項特殊的問題,則在於當地主將合建土地所有權移轉予第三人時,建商或者是買受房屋之人,對於土地買受人是否仍然有權繼續使用合建土地,或者成為無權占有,而將遭受拆屋還地、侵權行為損害賠償以及不當得利返還之訴訟。實務上的見解可明顯區分為兩種,一種見解認為合建契約為債權契約,僅具有相對性,因此當合建土地所有權人變異時,新所有權人當然不受合建契約之拘束,建商或房屋買受人即無法主張依據合建契約使用合建土地,其占有自屬無權。另一種見解則認為,合建土地買受人應受合建契約之拘束,因此建商或房屋買受人屬於有權占有,或者認為合建土地買受人權利之行使應受限制,藉此避免拆屋還地等重大影響社會經濟的結果。本文即從這兩個方向,探究其法律上的依據與各種可能的解釋方案,希望能夠達到保障社會上重大經濟利益的目標,避免浪費已投入的大量資源。 關鍵詞:建商 地主 合建契約 權利濫用 消費者保護 定型化契約 債之相對性 誠實信用原則 買賣不破租賃 國立政治大學 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/cgi-bin/cdrfb3/gsweb.cgi?o=dstdcdr&i=sid=%22G91NCCU3342012%22. text 中文 Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders
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余明賢
合建契約之研究
description 合建契約在我國不動產市場當中,一直占有相當重要的地位。尤其當地主想要在自己所有的土地上擁有房屋,或者擬將舊屋更新時,合建契約就扮演重要的角色。透過合建契約,地主得節省自行建築房屋所必須支出之資金,即可取得房屋所有權;而建商無須支出取得建築土地之龐大資金,避免資金積壓,即可於地主提供之土地上興建房屋。雙方再依據契約所定比例,分配房屋及土地。實務上常見的合建契約類型有很多種,然而大致上可以地主是否以取得房屋所有權為目的為區分標準,如果地主只是提供土地與建商共同經營事業,而於房屋興建完成之後依約定比例分配獲利,並不實際分配房屋,此種合建契約多以「合夥契約」之方式為之,於實務上較少發生爭執,本文即不以此為討論重點。而另一類的合建契約,即地主以取得房屋所有權為其目的,提供土地與建商合建,並且實際獲得分配房屋。此種合建契約之契約類型,以及當事人的權利義務內容、契約條款,在實務上衍生的糾紛甚多,然而較為深入且有體系的的討論卻為數甚少,本論文即以此種合建契約為重心,探討合建契約之功能、契約類型、合建房屋原始所有權人之認定標準,並且建構當事人的權利義務體系、檢視契約條款內容。 在討論合建契約類型與條款內容時,本文將一併探討合建契約與消費者保護法之間的關係。因為在本文討論的合建契約當中,地主以取得房屋所有權為其主要目的,是否得將其視為消費者保護法上所指之消費者,而認合建契約之法律關係屬於消費關係,因此當建商以合建之定型化契約與地主締約時,得以適用消費保護法,採取較為有利於地主之解釋。除此之外,關於合建契約特殊的保證金制度,本文將以實務上的判決為例,討論保證金擔保之內容與目的,以及保證金返還義務與瑕疵擔保之瑕疵修補義務之間,是否得為同時履行抗辯的相關問題。 與合建契約相關另一項特殊的問題,則在於當地主將合建土地所有權移轉予第三人時,建商或者是買受房屋之人,對於土地買受人是否仍然有權繼續使用合建土地,或者成為無權占有,而將遭受拆屋還地、侵權行為損害賠償以及不當得利返還之訴訟。實務上的見解可明顯區分為兩種,一種見解認為合建契約為債權契約,僅具有相對性,因此當合建土地所有權人變異時,新所有權人當然不受合建契約之拘束,建商或房屋買受人即無法主張依據合建契約使用合建土地,其占有自屬無權。另一種見解則認為,合建土地買受人應受合建契約之拘束,因此建商或房屋買受人屬於有權占有,或者認為合建土地買受人權利之行使應受限制,藉此避免拆屋還地等重大影響社會經濟的結果。本文即從這兩個方向,探究其法律上的依據與各種可能的解釋方案,希望能夠達到保障社會上重大經濟利益的目標,避免浪費已投入的大量資源。 關鍵詞:建商 地主 合建契約 權利濫用 消費者保護 定型化契約 債之相對性 誠實信用原則 買賣不破租賃
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